El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento prevé la construcción de 300,000 viviendas de interés social en los próximos cinco años. Para Miguel Díaz Ramos, gerente de Negocios de la Asociación de Empresas Inmobiliarias (ASEI), el sector privado está preparado para asumir el reto en el plazo establecido.

Revista Constructivo (RC): ¿Cómo evalúa el desarrollo del sector inmobiliario actual?

Miguel Díaz (MD): Después de lo vivido el año pasado con la pandemia, el sector mantuvo sus niveles de oferta. Este año, esa oferta se mantuvo por encima de 28,000 unidades inmobiliarias. Cuando entramos al 2021, la oferta hacia el mes de marzo se incrementó llegando a superar la barrera de las 30,000 unidades inmobiliarias; de abril hacia adelante, hemos mantenido una situación parecida. En agosto logramos una oferta de 28,649 unidades inmobiliarias, lo que significó un incremento de 1% en la variación anual agosto 2020-2021, donde tuvimos un ligero incremento en la oferta.

Sin embargo, tenemos una oferta bastante estable, los desarrolladores inmobiliarios mantienen una apuesta por el Perú, no hubo un declive en la oferta que cause alarma en el sector.

Si miramos desde el lado del negocio inmobiliario, podemos ver la evolución de las unidades vendidas, nos encontramos con una variación anual grande en las ventas entre agosto 2020 a agosto 2021. Nosotros veníamos haciendo, en una etapa prepandemia, cerca de 1,000 a 1,100 unidades de viviendas vendidas mensualmente, en el mes de abril de 2020 este número cayó hasta las 170 unidades inmobiliarias vendidas.

En mayo del mismo año empieza a recuperarse a 500; en julio estuvimos por encima de las 800 unidades de vivienda vendidas, y es desde este mes que comienzan a repuntar las ventas. Desde esa fecha estamos por encima de las 1,000 unidades vendidas mensualmente, incluso, en agosto de 2021 hicimos 1,255 unidades inmobiliarias vendidas.

Los índices de ventas obtenidas en el mes de julio también pueden traducirse en la oferta de vivienda que impulsó la Asociación de Empresas Inmobiliarias (ASEI) con la Feria de Locura Inmobiliaria, hecho que dinamizó las ventas, con ello las empresas inmobiliarias también han comprendido que tienen que salir al mercado con promociones, flexibilización en los pagos, manejar descuentos; ello hace que el sector se dinamice. Lo que viene sucediendo políticamente tiene una afectación grande a nivel de la decisión de compra, pero los inmobiliarios han sabido responder entregando al mercado mejores condiciones para la adquisición de una vivienda.

(RC): Es decir, ¿La situación política y económica actual no ha generado una retracción en las decisiones para la adquisición de una vivienda?

(MD): No fue así. El mercado no ha ido al alza, pero se mantiene estable. Más allá de la coyuntura, el impulso vino desde el propio desarrollador inmobiliario que ha entregado mejores condiciones sobre la mesa y eso es lo que ha dinamizado el mercado. Lo que demanda el sector en este momento es predictibilidad.

Si la coyuntura política continúa en condiciones inestables, la situación es precaria para los inversionistas. No solo tenemos capitales nacionales en el sector inmobiliario, también está el capital extranjero que teme por sus inversiones.

Lo que vemos es una variación en el precio por metro cuadrado que comienza a subir. En agosto, el precio por m2 de oferta se elevó casi un 8.9%, y eso se debe a la falta de habilitación de suelo urbano. El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) anunció que la normativa de habilitación de suelo urbano iba a promover mejores condiciones, pero aun nos encontramos en una situación que tienen serias carencias.

Otro tema es el mayor costo de los materiales de construcción. Muchos de estos son importados y ha habido un incremento de 16% desde inicios de 2020 por el incremento del dólar. Y otra razón es porque tenemos una brecha ante la oferta y la demanda, estamos produciendo alrededor de 12,000 unidades de vivienda y tenemos una oferta de 28,000 pero la brecha de vivienda en el Perú supera el medio millón de viviendas.

(RC): El MVCS ha proyectado la construcción de aproximadamente 300,000 unidades de viviendas sociales en los próximos cinco años, precisamente para reducir la brecha de vivienda en el país ¿Qué hace falta para que las empresas inmobiliarias logren ese objetivo?

(MD): Estamos preparados para aguardar retos como la proyección de 300,000 unidades inmobiliarias para los próximos cinco años; sin embargo, ello no dependerá de nuestras capacidades, sino también de la política pública.

Estamos conscientes de cuál es la brecha que debemos cerrar, cada vez nuestros socios están participando más en proyectos de vivienda social.

El 30% de las 14,000 unidades ofertadas en la última feria que tuvimos es vivienda social, es decir, viviendas que aplican a programas como Mivivienda, Bono Verde o Techo Propio.

(RC): ¿Qué otros retos o trabas encuentra actualmente en el sector inmobiliario?

(MD): Todavía está pendiente la formalización del sector inmobiliario. El tema no es solo sobre los desarrolladores inmobiliarios. Hoy la ASEI incorpora a más de 160 desarrolladores inmobiliarios, pero ese no es total de empresas existentes en el Perú.

En el país también existe desarrollo inmobiliario que no esta tan ligado a la formalidad, las personas y el mercado de la construcción de vivienda tiende mucho a la autoconstrucción, si es que no hay una política pública que organice estos aspectos, se terminará construyendo en condiciones precarias y sin los servicios básicos que las personas demandan.

(RC): En ello podría ayudar la Ley de Desarrollo Urbano Sostenible, ¿Qué opinión tiene de esta nueva normativa?

(MD): La ASEI ha impulsado una normativa, pero no todas nuestras opiniones fueron tomadas en cuenta, hay formas de hacerlo mejor, no necesariamente las políticas públicas toman en cuenta las sugerencias.

(RC): El contexto de pandemia ha impulsado rápidamente la implementación de nuevas características en las viviendas, así como otros elementos aplicados en el proceso de venta ¿Cuáles son las nuevas tendencias e innovaciones que vienen aplicando las empresas inmobiliarias?

(MD): Estamos tomando mucha conciencia en este aspecto, y parte de un hecho fundamental de conocer los mercados, las intenciones de compra y el perfil de nuestro comprador. La ASEI está haciendo un gran esfuerzo al invertir en saber cuál es el perfil de nuestros compradores. Estamos analizando dos estudios de perfil de demanda de comprador que nos deja ver cuáles son las necesidades actuales.

Desde el punto de vista arquitectónico, los proyectos ya han variado en tener espacios para trabajo en casa o trabajo remoto; los diseños tienen una prescripción de establecer espacios de conexión a internet para escritorios, de hecho, la vivienda hoy en día se ha convertido en el centro de trabajo, se requiere de mucho esfuerzo para crear espacios donde la gente se entienda. Las áreas comunes también están siendo rediseñadas para que puedan tener áreas donde las personas puedan entretenerse. El vivir en cuarentena ha hecho que los niveles de salud mental se deterioren y por lo tanto se requieren más espacios libres dentro de los complejos.

Desde el punto de vista de la comercialización, la ASEI es pionera. En 2020 decidimos enrumbar nuestro proceso de comercialización hacia el canal digital. Desde la distribución de nuestra pauta publicitaria en canales digitales, redes sociales, aprovechando todos los espacios de publicidad digital, hasta el mismo proceso de búsqueda, antes existía la necesidad de ir al proyecto y visitar el piloto, hoy las tecnologías están avanzadas que ahora contamos con plataformas que permiten desde casa, mediante un smartphone computadora o Tablet acceder a las fotografías, videos en 3D y hacer recorridos en los departamentos que quieres comprar. Hoy puedes mirar todos los espacios de tu futura vivienda desde el celular, ese es un gran avance considerando que también se deben guardar ciertos protocolos sanitarios.

Desde el año pasado hemos realizado cuatro ferias que nos fueron bastante bien, y estamos evaluando el regreso a las ferias presenciales, estamos considerando esa posición.

(RC): Frente a todas las acciones actuales en el mercado, ¿Cuáles son las proyecciones del sector inmobiliario al 2022?

(MD): Esperamos tener una mejor estabilidad política que genere confianza en el inversionista. De agudizarse será difícil que retengamos la situación. Hace poco una calificadora internacional incremento el riesgo país al Perú, esa es una mala señal para las inversiones extranjeras.

Si las cosas están parejas para el próximo año, creceremos a una venta de más de 13,000 unidades de vivienda al año. Por ahora estamos prácticamente manteniendo el mercado con nuestras solas fuerzas, pero dependemos del accionar del gobierno.

Fuente: CONSTRUCTIVO (Año 23 Edición 152, Octubre – Noviembre 2021)