En los últimos meses, en la ciudad de Lima se han gestado distintas invasiones de terreno masivas, impulsados por la necesidad de un lugar donde vivir y también por el tráfico de terrenos. Para Jorge Zapata, presidente del Comité General de Obras de Edificación de la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco) las invasiones han creado un caos en las grandes ciudades del Perú, porque se terminan construyendo viviendas de manera informal y en zonas donde no llegan los servicios básicos después de una década.

Revista Constructivo (RC): Después de atravesar un año atípico, ¿cuál es su apreciación sobre el desarrollo del sector construcción durante el primer trimestre de este año?

Jorge Zapata (JZ): El sector construcción venia atravesando un momento muy interesante en los últimos meses, incluidos marzo y abril; sin embargo, las elecciones presidenciales y el panorama político han cambiado ese momento.

Las obras de infraestructura, aquellas que maneja y desarrolla el Estado peruano, venían creciendo a velocidades importantes, y es que venían de un rebote interesante luego de la paralización de las obras ocurrido el año pasado, estaba metido bastantes recursos en la promoción de obra pública y eso se ha visto reflejado en el PBI construcción. Por el lado inmobiliario, la construcción y venta de viviendas, también se desarrollaba de forma pareja, no creciendo a la misma velocidad de la infraestructura, pero recuperando niveles de producción y venta de vivienda de los meses anteriores a la paralización por la pandemia.

(RC): Además de los distintos problemas que generó la pandemia y el contexto actual, ¿qué otras falencias están aquejando el desarrollo del sector construcción?

(JZ): En la construcción de infraestructura tenemos un problema desde hace años, y es la falta de ejecución y falta de capacidad de ejecución de nuestro Estado en la obra pública. Todos los años se dejan de desarrollar presupuestos, es decir, la ejecución que se realiza no alcanza a los presupuestos asignados para tales inversiones. Entonces, si se le asignan 100% de recursos a una región o municipio provincial, de este monto solo se termina ejecutando un 60% en el mejor de los casos. Este es un problema que se viene arrastrando de hace muchos años y que se debe corregir.

La Ley de Contrataciones del Estado está obsoleta, se hacen modificaciones a los artículos permanentemente pero no es la solución definitiva a este problema y seguimos teniendo una mala ley, lo cual no ayuda que haya fluidez, eficiencia y rapidez en la ejecución de la obra pública.

Esto se evidencia en que el Estado tenga que recurrir a los contratos Gobierno a Gobierno para poder destrabar y llevar procesos de selección para obras públicas, ya que los procesos de selección a través de la Ley de Contrataciones del Estado no están funcionando.

(RC): ¿Lo mismo sucede con el desarrollo de la vivienda?

(JZ): Por el lado de la vivienda, son múltiples los problemas que se deben solucionar y que impiden que haya más producción de viviendas. El principal es la falta de crédito para los sectores socio económicos menos favorecidos, estos sectores están inmersos en la economía informal, esta economía es poca atractiva para la banca tradicional, entonces no son sujetos de crédito con mucha facilidad, y sin crédito no funciona la vivienda social. Hay que ver siempre el ABC para la vivienda social.

El ahorro económico que puede tener una familia, además del bono que otorga el Estado a través del fondo Mivivienda, y los sectores más bajos vinculados a Techo Propio, son importantes; sin embargo, el crédito que otorga la banca privada para complementar la parte que la familia no puede conseguir es el que está fallando.

Este último complemento es el que está fallando, ese ABC tiene que funcionar en su conjunto para que la vivienda social se desarrolle a la velocidad que necesitamos. No olvidemos que tenemos alrededor de 1,5 millones de déficit de vivienda.

La falta de crédito para estos sectores genera problemas con el valor de la vivienda, porque no se puede construir vivienda barata al no tener suelo barato, y en la ciudad de Lima es difícil encontrar suelo que permitan la construcción de una vivienda social al alcance de las clases más necesitadas.

(RC): En los últimos meses se han generado diversas invasiones de terrenos en distintas zonas de Lima por personas que indican no tener un espacio donde vivir, ¿cuál es su opinión sobre este problema social?

(JZ): El Estado debe desarrollar políticas, ahora se viene implementando una entidad pública del manejo de suelo, eso es bueno y va por buen camino, pero debe ser acompañada de una política de eliminación de las invasiones de terrenos, y no permitir más invasiones y tráfico de terrenos o tierras de la que estamos acostumbrados durante los últimos 50 años.

Ese tráfico de tierras e invasión, donde después se construyen urbanizaciones y viviendas de manera informal, han creado un caos en las grandes ciudades del Perú. Ese es un modelo nefasto que ha sido un desastre en el desarrollo de nuestras ciudades y para la calidad de vida de los pobladores que se han instalada ahí. Muchas familias que se instalan en estos terrenos, después de 15 a 20 años recién cuenta con luz, agua y desagüe, es decir, antes de ello no cuentan con condiciones para una vida digna. Ese modelo tiene que cambiar y construirse ciudades y modelos de vivienda a través del sector formal con planificación urbana.

Además, le resulta sumamente costoso al Estado llevar los servicios básicos a las zonas que han sido invadidas; es más económico si todas esas viviendas se construyen a través del sector formal.

(RC): ¿Y qué ocurre en ciudades al interior del país?

(JZ): En ciudades al interior del país está funcionando el programa Techo Propio, que está orientado hacia las familias más necesitadas o de menores recursos. Una vivienda de Techo Propio puede estar costando de entre S/60,000 a S/80,000, las cuotas iniciales pueden ser de alrededor de 10%, dependiendo de los momentos y situación económica de la gente. Una cosa importante es el bono que otorga el Estado en este programa, que equivale a S/38,000, es decir, la vivienda le llega a costar a la familia alrededor de S/30,000, de ese monto, sumando la cuota inicial. Finalmente se debe pagar un total de S/23,000 de crédito hipotecario, que en 29 años, puede resultar una cuota mensual de entre S/250 a S/400.

(RC): Considerando el problema de las invasiones de terrenos y los problemas económicos que atraviesa cierto sector del país, ¿es factible el pago del monto que menciona por una vivienda a una persona o familia de bajos recursos?

(JZ): Con el Grupo de Análisis para el Desarrollo (GRADE) hemos hecho un estudio a través de CAPECO, ASEI y ADI, para determinar la capacidad adquisitiva de las familias de menores recursos. Ese estudio arrojó que la gente si tiene capacidad de ahorro y capacidad de pago del monto que requiere una vivienda en el programa Techo Propio. No obstante, el gran problema es que el crédito no está fluyendo por parte de la banca privada, hay poca oferta de crédito. La banca tradicional no está entrando y las instituciones financieras más pequeñas como cajas municipales, rurales y otras, tienen poco capital, su capital se agota rápidamente y no pueden dar grandes cantidades de dinero a estas familias.

(RC): Por otro lado, ¿cree que sea necesaria una masificación e industrialización en la construcción de nuevas viviendas como parte del recorte de déficit de vivienda actual?

(JZ): Sin duda. Actualmente hay proyectos que ya están industrializando la construcción de sus viviendas. Algunos proyectos tienen plantas de prefabricados y solo se monta la caja con las losas, muros y demás elementos prefabricados. Eso es una buena alternativa.

Por otro lado, el BIM es una tecnología que cada vez más constructoras utilizan, y eso es positivo para que cada vez más empresas empleen estas innovaciones.

(RC): Con un escenario político, social y económico difícil en la actualidad, ¿cuáles son sus expectativas para este 2021?

(JZ): La vivienda social va seguir desarrollándose, el ritmo de avance de ventas de producción de vivienda social debería sostenerse. En la vivienda no social, quizá en los estratos más altos habrá un bache, y ello dependerá de cómo se comporte el escenario político y el futuro Gobierno que vendrá a partir de 28 de julio.

En cuanto a infraestructura, tampoco debería haber mucho problema, somos un país carente y con una brecha de infraestructura calculada en S/150 mil millones. Un gobierno que tenga las cosas claras debería seguir impulsando la construcción de infraestructura, destrabando los proyectos y agilizando los procesos de selección de empresas constructoras a través de la mejora de la Ley de Contrataciones o implementando una nueva metodología para la selección de los contratistas y de combatir drásticamente la corrupción.

Fuente: Revista CONSTRUCTIVO (Año 23 Edición 149, Junio 2021)