Que una inmobiliaria abra una constructora resulta tentador en periodos de alza, pero los problemas cuando el ciclo se revierte superan a los beneficios.

Las inmobiliarias que evalúen estrategias de integración con constructoras corren el riesgo de volverse muy ‘pesadas’ en momentos de desaceleración. Con el ciclo inmobiliario al alza como hoy, la tentación por abrir una constructora es fuerte: generar ahorros y asegurar capacidad constructiva para pipeline de proyectos creciente. Sin embargo, cuando el ciclo se revierte, los problemas que se generan son mayores: máquinas y personal subutilizados, e ineficiencias derivadas de no tener know-how constructor.

Wishlist Inmobiliario

“Cuando hay crecimiento, te planteas quedarte con la construcción. Si pudiera hacer un wishlist de qué quiero tener, quiero una constructora, porque en teoría genera sinergias, ahorros, eficiencias. Pero en la realidad no es lo ideal”, dice Thait Chang-Say, director de Armando Paredes.

Las inmobiliarias tienden a querer abrir constructoras en periodos de bonanza porque el dinamismo del mercado las impulsa. “Es un afán de querer controlarlo todo, sobre todo la capacidad para construir la cantidad de proyectos que se necesita sin depender de terceros”, dice Miguel Deustua, gerente general de la inmobiliaria Granadero.

“Mis socios querían construir, pero los convencí de que no era el mejor negocio”, afirma Antonio Espinoza, gerente general de Inmobiliaria Desarrolladora. Aunque los ahorros derivados de la integración sean tentadores, éstos sólo se consiguen cuando la empresa tiene experiencia previa en construcción, coinciden las fuentes. “Si una inmobiliaria no tiene experiencia constructora, es mejor que subcontrate la construcción”, dice Javier Salazar, gerente general de Besco, que tiene ambas unidades de negocio.

Competitividad y Riesgos

La laxitud es una característica que viene de la integración vertical con una constructora. “Cuando eres inmobiliario y también construyes, eres mucho más permisivo contigo mismo. Te perdonas los errores y los sobrecostos”, explica Espinoza. Al ser parte de quien sería su cliente, la constructora no tiene incentivos para ser competitiva en el uso de recursos, lo que se evidencia cuando el ciclo está a la baja. En el 2016 Inmobiliari —que llegó a ser la inmobiliaria más grande del país— tuvo que poner todos sus activos a la venta, en parte porque la caída del ritmo de ventas hizo que no pudiera seguir trasladando los sobrecostos de su constructora al precio final, explicó a SEMANAeconómica su entonces CEO, Jesús Blanco.

El problema, explica Deustua, está en la mezcla de dos tipos de riesgo: la construcción, cuyo foco es mantener los costos bajos para a un fee fijo, no aguanta las curvas a la baja del ciclo inmobiliario cuando no se tiene experiencia en el rubro. “[Para evitar este riesgo] nosotros lo tenemos claramente independizado: inmobiliaria y constructora tienen gerencias y presupuestos totalmente separados”, dice Jaime Rodríguez-Larraín, gerente general de C&J Constructores.

Las Constructoras Pesan

“El negocio de construcción es de operación mucho más pesada [que el inmobiliario]”, dice Chan-Say. Cuando el ritmo de ventas cae —y, por ende, el de proyectos— la constructora se queda con maquinaria y personal que tienen que recolocar con urgencia. “Entonces empiezan a aceptar proyectos sin margen, sólo para no perder por tener todo parado”, dice Deustua. “Lo inteligente es no tener grandes stocks de maquinaria y mitigar los riesgos con clientes de otros negocios, como educación. Pero para eso, nuevamente, necesitas know-how constructor”, dice Ricardo Arbulú, vicepresidente de la Asociación de Empresas Inmobiliarias (ASEI) y gerente general de Ciudaris.

Cada constructora necesita un pipeline con un tamaño mínimo de acuerdo a sus características. Sin ese número de proyectos, no aprovecha su planilla y sus máquinas de forma eficiente. “En nuestro caso es seis proyectos. Cuando el ciclo estaba en caída, hicimos tres para nosotros y tres para terceros”, agrega Salazar. El problema, coinciden las fuentes, es que sólo hay espacio en el mercado para las constructoras más competitivas. Y las que abren las inmobiliarias, por su falta de experiencia en el rubro, no suelen serlo.

Fuente: Revista SEMANAecónimica – by Paolo Benza