Se reactivaron las actividades de construcción de los proyectos inmobiliarios; sin embargo, el deterioro económico que afecta al país, producto de la pandemia, no permite la reactivación en las ventas de nuevos proyectos inmobiliarios.

Carola Pacheco, Gerente general de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI Perú), comentó que viene realizando el gremio inmobiliario frente a esta problemática.

Los proyectos inmobiliarios se reactivaron durante la Primera Fase de reactivación económica en este contexto de pandemia,

REVISTA CONSTRUCTIVO (RC) ¿Cómo se encuentran las actividades de las empresas inmobiliarias agremiadas en ADI Perú?

CAROLA PACHECO (CP): Fuimos los primeros en proponer al Gobierno de ser uno de los sectores que debería integrar la Primera Fase de la reactivación económica. El sector inmobiliario y el de construcción siempre han estado acostumbrados a seguir una serie de protocolos de seguridad. Por ello, para nosotros no fue ajeno la implementación de protocolos sanitarios que se vinieron instalando por las empresas para que arranquen sus actividades en el sector.

En tanto, teníamos informado que se habían presentado alrededor de 400 proyectos en la Fase Uno, en general, los asociados de ADI Perú han podido arrancar, pero solo aquellos proyectos que estaban en fase de excavación o acabados. Había muchos proyectos que estaban en fase de arranque (en preventa), esos proyectos aún no están activados. Por ello, esperamos que inicien su reactivación en los próximos meses, porque son parte de la Fase Cuatro de la reactivación económica.

(RC): ¿Qué medidas están tomando las empresas agremiadas?

(CP): Ahora estamos viendo cómo avanzan los proyectos con la situación en la que estamos, es que hay una preocupación con todos los inmobiliarios en entregar los departamentos, es decir, cumplir con los compromisos de entrega.

En tanto, se han adecuado una serie de modalidades de trabajos, espaciando las distancias entre los obreros que están en obra dándole los almuerzos en las mismas obras,haciendo transporte aislado, manejando las distancias en temas de transporte y ubicación; sin embargo, no vemos una reactivación en las ventas.

(RC): En este periodo de pandemia, ¿cómo se fue dando el ritmo de ventas de viviendas en Lima Metropolitana?

(CP): Según las cifras que evaluamos, al mes de junio tuvimos un ratio de ventas por debajo a lo acostumbrado meses atrás. El promedio de ventas mensuales durante el 2019, fue de 1 500 viviendas nuevas en Lima Metropolitana. Ahora, hasta el mes de junio de este año, la venta ha sido mucho menor: se lograron 1,300 viviendas vendidas en febrero, disminuyeron a 460 ventas en marzo, 260 en viviendas vendidas en abril, y entre mayo y junio se bordean las 480 viviendas vendidas; por lo menos un 60% menos a las ventas habituales. En junio también tuvimos un stock de 23,000 viviendas nuevas.

Para las cifras del mes de julio esperamos un reapunte de hasta 800 viviendas vendidas o llegar a 1 000 a fin de año y, al cierre de 2020, se llegaría a 10 000 viviendas, una cifra muy por debajo de los índices de ventas alcanzado el año pasado.

(RC): Para lograr ese objetivo de ventas, ¿qué incentivos se vienen considerando en el corto plazo?

(CP): ADI Perú agrupa a empresas que en su mayoría promueven la vivienda social. Siempre es bienvenido el apoyo del Gobierno y, sobretodo, en base a medidas de subsidios. Los subsidios que se han establecido recientemente están dirigidas a Techo Propio y Sitio Propio (subsidios dirigidos a familias que deseen realizar ampliaciones en sus terrenos o casas).

La disminución de la cuota inicial es importante pero también hay que ver que las acojan las entidades financieras, estas tienen sus esquemas de evaluación del riesgo de cada persona que solicita cada crédito hipotecario, el problema que ahora se tiene es que, si bien son medidas que van a incentivar, no es la forma más adecuada. Tampoco se está trabajando de acuerdo a una Política Nacional de Vivienda que carece el país, no se tienen los grandes lineamientos que permitan definir donde se tienen que dar las áreas de construcción con las debidas factibilidades, o la cantidad de subsidios se tienen que dar a cada determinado perfil de población.

Hay pocas entidades que puedan otorgar créditos a los sectores más bajos y, es precisamente aquí donde está el mayor déficit habitacional; y el tema del ahorro –el ABC: Ahorro, Bono y Crédito- es un tema difícil.

Ahora, en el contexto actual, las personas no van a tener capacidad de ahorro porque van a dar prioridad a otros puntos. Hay una medida que ellos están evaluando, como el Bono Renta Joven, estos bonos se colocaron, pero no hay proyectos para que se puedan utilizar.

Esos son los puntos que como gremio hemos insistido en que se plantee una propuesta clave normativa para generar proyectos para alquiler con este bono que promueve el ahorro. Por el lado de los subsidios, deberían dirigirse más a la promoción de viviendas nuevas en megaproyectos.

(RC): ¿Hay nuevos acuerdos con las entidades bancarias para el financiamiento de los créditos hipotecarios?

(CP): Por el lado de los créditos de vivienda hay una problemática, y es que ante la salida de TFC, entidad financiera que financiaba créditos hipotecarios en los segmentos más bajos y dirigidos a Techo Propio, ya no se encuentra activa, entonces se tendrá que ver por un mecanismo que permita a los grandes bancos tener una cobertura mayor de esos créditos hipotecarios para que puedan prestar a Techo Propio.

Hace poco, nosotros como gremio, hemos invertido en una investigación realizada por GRADE sobre la informalidad y el crecimiento de las zonas de expansión en los últimos 20 años. Las grandes conclusiones han sido que el 5% de la expansión urbana es formal, todos estos suelos que han sido invadidos y aún más que se ha definido que las personas que han vendido estos terrenos de forma ilegal, el tema de edificación y zonificaciones que todavía siguen, más definiciones en manos de las municipalidades por ello no hay un ordenamiento urbano claro en Lima.

Esta situación también nos ha obligado incentivar un cambio en la tramitología, el trámite tan burocrático para solicitar una licencia o tramitar en registros públicos, nosotros nos hemos visto en la necesidad de que se fomente la digitalización tanto notarial como a nivel de registros públicos.

(RC): Un nuevo medio para incentivar las ventas es el uso de tecnología como la realidad virtual en las visitas inmobiliarias, ¿es factible se utilice para impulsar nuevos proyectos?

(CP): Es factible, hay varias inmobiliarias agremiadas en ADI Perú que vienen trabajando con realidad virtual, lo que denominamos los “pilotos en salas de venta”.

Lo que explora este tipo de tecnologías es la forma de establecer ventas. También tenemos las ferias digitales.

(RC): ¿Qué otros beneficios se han evaluada por parte de las inmobiliarias?

(CP): Una propuesta que hizo el Gobierno era sumir algún porcentaje de las cuotas iniciales. En otros países lo que asume la empresa inmobiliaria asumen el seguro por desgravamen o el seguro de la persona que adquirió un crédito inmobiliario en un momento de desempleo, se puede tener la cuota inicial, pero mantener la cuota de pago es más difícil. Este planteamiento también se pueda dar aquí para incentivar las ventas, habido unas ferias digitales que se están dando con mayor intensidad. Algunos inmobiliarios proponen amoblar todo el departamento o parte de la cocina. Es pronto para explorar, pero se debe ir definiendo como se puede incentivar la vivienda.

No obstante, en esta situación en la que nos hemos visto todo afectados ¿qué tan importante era tener una vivienda adecuada en la cual pasar estos días de cuarentena? tenerla con todas las facilidades y espacios para trabajar, con agua, luz, desagüe o seguridad, es básico, y estamos viendo que gran parte de la población peruana no tiene esa facilidad. La única forma es que el gobierno plantee esquemas claros de subsidios.

(RC): La estancia de las personas en sus hogares o el teletrabajo ha demostrado la necesidad de nuevos o mayores espacios en una casa, ¿qué se está cambiando en el modelo y diseños de las viviendas?

(CP): La venta de los departamentos va obedecer mucho a la adecuación que van a tener estas viviendas a futuro. El trabajo remoto va persistir por un largo tiempo y eso obligará a que las viviendas se repongan de acuerdo a las necesidades de las familias, ello también tiene que ir acompañado con un cambio de normativa.

En México, por ejemplo, las viviendas tengan un sistema de flexibilidad, es decir, te presentan la vivienda en planos y, de acuerdo a tus necesidades, los espacios de la vivienda varían, pero se continúa respetando el tamaño de la vivienda. Si la normativa no se adecua a las necesidades de las personas, las empresas inmobiliarias no podrán hacerlo. Es necesario que los gobiernos municipales y regionales modifiquen las normas. Una norma que tiene más de 20 años de vigencia.

Fuente: Revista CONSTRUCTIVO (Año 22, Edición 144, agosto-septiembre 2020)